Modelo para la gestión del riesgo asociado a los costes globales en fase de post construcción en edificios plurifamiliares destinados a arrendamiento

Abstract

El marco de trabajo de la investigación es la gestión del riesgo asociado a los costes globales de la edificación en la fase post-construcción. Según la norma UNE-ISO 31000:2010 Gestión del riesgo - Principios y directrices, el proceso global de gestión del riesgo consiste en el establecimiento del contexto, la identificación, análisis y evaluación del riesgo, así como su posterior tratamiento. Se define riesgo como los incrementos que puedan experimentarse en la cuantía del coste post-construcción, que tengan repercusión en el objetivo de mantener este coste tan bajo como sea razonable y posible en la práctica. El coste global de una edificación es el conjunto de costes que se generan para el desarrollo de su ciclo de vida, considerando este dividido en tres etapas, pre-construcción, construcción y post-construcción. Esta última etapa comienza con la recepción de las obras por parte del promotor respecto del constructor y concluye cuando el edificio se prepara para ser demolido o fuertemente transformado en otro. Los objetivos de la investigación consisten en proponer: - Un modelo de gestión de los riesgos asociados a los costes globales post-construcción en edificios plurifamiliares destinados a arrendamiento, que sirva de apoyo en la toma de las decisiones de emprender el proceso materialización del edifico y sobre la conveniencia de poner en marcha acciones para reducir los niveles de riesgo hasta donde se consideren tolerables. - Un desglose del riesgo del proyecto en elementos que permitan de una forma más eficiente y pormenorizada su gestión.Una escala de medida para graduar la severidad del riesgo. - Un método para la puesta en práctica del modelo. La metodología seguida para la consecución de los objetivos ha consistido en: - Determinación de variables ponderadas de influencia sobre el riesgo. Para ello se ha contado con expertos de sector a los que se han realizado consultas empleando las técnicas de entrevista semi-estructurada y método Delphi para el consenso de opiniones. - En base a la anterior relación de variables se ha estructurado el modelo y se ha establecido la formulación matemática que permite la cuantificación del riesgo. - Valoración del riesgo en diferentes edificios. Para esta labor se ha contado igualmente con expertos. En base a la interpretación de los resultados se ha propuesto una escala de medida de la graduación del riesgo. A tal efecto se ha empleado la regresión lineal con la finalidad de asociar los valores numéricos de riesgo obtenidos, a niveles que definan su severidad expresados en lenguaje natural. Diseño preliminar del proceso para la aplicación del modelo, el cual se ha experimentado mediante su aplicación a diferentes edificios por expertos. Tras los resultados obtenidos y la experiencia adquirida, se ha revisado la propuesta proponiendo un protocolo de aplicación. Las principales aportaciones de la investigación han sido: -Modelo analítico para la identificación, valoración y evaluación del riesgo, cuya aplicación no reviste complejidad y anticipa a la fase pre-construcción la severidad de los incrementos en la cuantía de los costes post-construcción del edificio, permitiendo comprender el origen y causas de dichos incrementos y determinando la necesidad de poner en práctica acciones para reducirlos. El modelo pone de manifiesto situaciones que denotan la presencia de riesgos que han de ser tenidos en cuenta en vistas a reducir sus repercusiones. - Conjunto de variables ponderadas de influencia sobre el coste post-construcción. - Protocolo y herramientas para la aplicación del modelo. - Escala de medida de la severidad del riesgo que aglutina las diferentes opiniones expertas acerca del significado de los valores del riesgo calculados.