Discusión de las principales variables del coste de una obra

Abstract

El plan de inversión de un proyecto inmobiliario descansa, antes que nada, en el estudio del mercado. De él se extrae una información general sobre el estado de la demanda del producto final y, consecuentemente, a tenor de la oferta del momento, el precio de venta más probable. Conocido ese dato, el proceso de asignación presupuestaria determina el reparto entre todos los grandes epígrafes de los costes de la inversión. De la diferencia entre el precio de venta y el de coste se obtiene la viabilidad mercantil del proyecto. Uno de los teoremas más asentados en la teoría económica es que los precios sirven, entre otras cosas, para transmitir información de los costes de los bienes o servicios, a partir de los cuales los agentes que participan en el mercado realizan sus cálculos y toman sus decisiones. Por eso los precios necesitan una estabilidad suficiente -tampoco rígida- que permitan decisiones seguras y no malogren la deriva de lo que se emprenda. Epígrafes presupuestarios como los del suelo, las tasas municipales, los estudios de mercado, etc., suelen atenerse a precios fijos en el momento de tomar la decisión, y con pocas precauciones que se tomen pueden eliminarse costes enmascarados. Pero con el precio de la construcción sucede otra cosa distinta: si bien el precio inicial de la ejecución de una obra se conoce en el momento de firmar un contrato, dado su carácter imperfecto, nunca se conoce de antemano el precio final. Si la imperfección de un contrato tiene generalmente su causa en la información asimétrica entre lo que una parte cree vende y sobre lo que la otra cree que compra, en un contrato de obra, que se desarrolla en un tiempo largo con una incertidumbre propia de la definición del producto y en medio de contingencias de todo tipo, el proceso de redefinición del precio se ve sometido a grandes perturbaciones. Puesto que el objetivo del vendedor (constructor) es maximizar el beneficio, si la sinergia entre los contratantes no anima a la cooperación, una calculada estrategia del vendedor encontrará apoyo en las incidencias del camino cualesquiera que sean estas. Por contra, el comprador (promotor) hará también cuanto pueda por defender su posición y su margen dentro de ese juego competitivo; así, al comprador no sólo le convendrá definir con el mayor grado de exactitud y rigor el proyecto (contrato), sino que durante el proceso de fabricación necesitará, además de un control riguroso y permanente que asegure varias cosas a la vez: la calidad del producto, el precio y el plazo de entrega.