La información técnica precontractual como garantía de acceso a una vivienda digna y adecuada

Abstract

La obligación de prestar información con carácter precontractual en las operaciones que recaen sobre las viviendas no es un tema nuevo. Por ejemplo, la Directiva 2014/17/UE instauró la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) que se regula en el art. 10.2 y en el Anexo I de la Ley 5/2019 cuya finalidad es recoger por escrito toda la información precontractual que se le debe facilitar al consumidor antes de suscribir un crédito hipotecario. En el ámbito autonómico, en Andalucía es obligatorio entregar el Documento de Información Abreviado (DIA), que reúne toda aquella información considerada esencial antes celebrar un contrato de arrendamiento o de compraventa de una vivienda. En Cataluña también se enfatiza la importancia de esta información precontractual en el art. 621-7 del Código Civil donde se regula el deber por parte del vendedor de prestar información relevante sobre las características del bien vendido. Más recientemente y en el ámbito estatal, el artículo 31 de la Ley 12/2023 de vivienda contempla un listado de información que todo comprador o arrendatario de una vivienda tiene derecho a conocer antes de firmar el contrato de compraventa o arrendamiento. Sin embargo, a pesar de que este artículo hace referencia a algunos datos técnicos de las viviendas, también obvia una serie de información que sería conveniente conocer antes de acceder a una vivienda ya sea a través de una compraventa o alquiler y, sobre todo, que los consumidores la comprendan a través de un lenguaje sencillo y claro tenido en cuenta la complejidad o especialidad de la materia. Por este motivo, proponemos que los arquitectos técnicos se encarguen de redactar una información técnica sobre la vivienda en una ficha estandarizada (m2 útiles por habitación, estado estructural, estado instalaciones (luz, agua…), posibles patologías…).Así, esta ficha podría ser entregada o bien directamente a las personas que acceden a una vivienda o bien a los profesionales de la intermediación inmobiliaria -como pueden ser los agentes inmobiliarios y los administradores de fincas- para que la hagan llegar, junto con el resto de información y documentación del inmueble, a las personas que accedan a la vivienda. Consideramos que el consumidor debe poder conocer de forma completa y entender correctamente la situación física, jurídica, técnica y fiscal del inmueble a la que quieren acceder, de modo que contribuye a garantizar la efectividad del derecho a una vivienda digna y adecuada (art. 47 de la Constitución Española, en adelante, CE). La importancia de esta Ficha radica precisamente en que se produciría antes de la celebración del contrato, es decir, en la fase precontractual y, por lo tanto, contribuiría a que el consumidor o el necesitado de una vivienda formase su voluntad y prestase el consentimiento con toda la información técnica a su alcance, así como también permitiría delimitar correctamente la responsabilidad de cada uno de los operadores que intervienen en el iter transaccional de una vivienda desde su construcción o rehabilitación hasta su enajenación aportando más seguridad jurídica en materia de responsabilidad civil.

The obligation to provide pre-contractual information in transactions involving dwellings is not a new issue. For example, Directive 2014/17/EU introduced the European Standardised Information Sheet (ESIS), regulated in Article 10.2 and Annex I of Law 5/2019, the purpose of which is to set out in writing all the pre-contractual information that must be provided to consumers before they enter into a mortgage loan. At regional level, in Andalusia it is compulsory to provide the Abbreviated Information Document (DIA), which contains all information considered essential before entering into a rental or sale contract for a dwelling. In Catalonia, the importance of this pre-contractual information is also emphasised in Article 621-7 of the Civil Code, which regulates the seller's duty to provide relevant information on the characteristics of the asset sold. More recently, at national level, Article 31 of Housing Law 12/2023 includes a list of information that every buyer or tenant of a dwelling has the right to know before signing the purchase or rental contract. However, although this article refers to certain technical data on dwellings, it also omits a series of information that would be advisable to know before accessing a dwelling, whether through purchase or rental, and, above all, that consumers should be able to understand through simple and clear language, taking into account the complexity or specialised nature of the subject matter. For this reason, we propose that architectural technologists be responsible for drafting technical information on the dwelling in a standardised sheet (usable square metres per room, structural condition, condition of installations such as electricity and water, possible pathologies, etc.). This sheet could therefore be provided either directly to people accessing a dwelling or to real-estate intermediaries —such as estate agents and property administrators— so that they can deliver it, together with the rest of the information and documentation relating to the property, to the people accessing the dwelling. We consider that consumers must be able to know fully and correctly understand the physical, legal, technical and tax situation of the property they wish to access, thereby helping to guarantee the effectiveness of the right to decent and adequate housing (Article 47 of the Spanish Constitution, hereinafter CE). The importance of this sheet lies precisely in the fact that it would be produced before the contract is entered into, that is, during the pre-contractual phase, and would therefore help consumers or those in need of housing to form their intention and give their consent with all the technical information available to them. It would also make it possible to correctly delimit the liability of each of the operators involved in the transactional process of a dwelling, from its construction or rehabilitation to its transfer, providing greater legal certainty in matters of civil liability.