Estudio de la fiscalidad de la construcción de vivienda, caso de tres supuestos reales en la ciudad de Zaragoza

Abstract

El acceso a la vivienda constituye uno de los pilares fundamentales del Estado del bienestar y un derecho reconocido en el artículo 47 de la Constitución Española. Sin embargo, su efectividad se encuentra condicionada por múltiples factores que inciden de forma directa en el precio final de la vivienda y, en consecuencia, en la capacidad de acceso de los ciudadanos. Entre estos factores, la fiscalidad asociada al proceso edificatorio adquiere una relevancia creciente, ya que interviene de manera transversal en todas las fases de una promoción inmobiliaria y puede suponer un porcentaje significativo del coste final soportado por el comprador. El presente estudio analiza de forma sistemática la fiscalidad aplicada al proceso de construcción y promoción de tres tipologías reales de vivienda en la ciudad de Zaragoza, desde la adquisición del suelo hasta la entrega de llaves a los propietarios. El objetivo es cuantificar, comparar y evaluar el impacto económico de las cargas fiscales en cada fase del proceso edificatorio, así como determinar su peso relativo dentro del coste final de la vivienda. Para ello, se seleccionan tres casos representativos de la realidad inmobiliaria en Aragón: (1) una promoción de vivienda protegida o de características socioeconómicas similares, (2) una promoción de vivienda libre de gama media y (3) una promoción de vivienda de estándar alto. El estudio identifica y clasifica los tributos aplicables según el nivel competencial de la Administración que los impone —local, autonómica o estatal—, incluyendo, entre otros, el IVA o el ITP y AJD vinculados a la adquisición de suelo, el ICIO aplicado a la actividad constructiva, así como los tributos derivados de la transmisión de las viviendas. A partir de estos elementos, se realiza una comparativa intercasos que permite cuantificar la repercusión fiscal acumulada en cada fase del proceso: adquisición del terreno, proyecto y licencia, ejecución material de la obra y transmisión final al usuario. Los resultados permiten obtener una radiografía precisa del peso que la fiscalidad representa sobre el coste total de promoción en cada uno de los tres escenarios estudiados. Asimismo, la comparación entre las distintas tipologías evidencia cómo determinados tributos afectan de forma desigual según el modelo de vivienda, la tipología edificatoria o el nivel de protección aplicable. Finalmente, el trabajo plantea reflexiones orientadas a la toma de decisiones en materia de política fiscal y de vivienda, poniendo de manifiesto la necesidad de evaluar si los actuales mecanismos tributarios favorecen o dificultan el logro del mandato constitucional de acceso a una vivienda digna.

Access to housing is one of the fundamental pillars of the welfare state and a right recognised in Article 47 of the Spanish Constitution. However, its effectiveness is conditioned by multiple factors that directly affect the final price of housing and, consequently, citizens' ability to access it. Among these factors, taxation associated with the building process is becoming increasingly important, as it intervenes transversally in all phases of a real-estate development and may account for a significant percentage of the final cost borne by the buyer. This study systematically analyses the taxation applied to the construction and development process of three real housing typologies in the city of Zaragoza, from land acquisition to the handover of keys to the owners. The objective is to quantify, compare and evaluate the economic impact of tax burdens at each phase of the building process, as well as to determine their relative weight within the final cost of housing. To this end, three representative cases of the real-estate situation in Aragon are selected: (1) a development of protected housing or housing with similar socio-economic characteristics, (2) a development of mid-range free-market housing and (3) a development of high-standard housing. The study identifies and classifies the applicable taxes according to the level of competence of the administration that imposes them —local, regional or state— including, among others, VAT or Transfer Tax and Stamp Duty linked to land acquisition, the Tax on Construction, Installations and Works applied to construction activity, as well as taxes arising from the transfer of dwellings. Based on these elements, an inter-case comparison is carried out, making it possible to quantify the accumulated fiscal impact at each phase of the process: land acquisition, design and licence, physical execution of the work and final transfer to the user. The results provide an accurate picture of the weight that taxation represents within the total development cost in each of the three scenarios studied. Likewise, the comparison between the different typologies shows how certain taxes affect them unequally depending on the housing model, building typology or applicable level of protection. Finally, the work puts forward reflections aimed at decision-making in fiscal and housing policy, highlighting the need to assess whether current tax mechanisms facilitate or hinder the achievement of the constitutional mandate of access to decent housing.