Definición de un Modelo de Gestión para los Activos Inmobiliarios Mediante Análisis de Procesos Estructurados

Abstract

A lo largo de la historia se ha observado que desde sus inicios el hombre tiene la necesidad de satisfacer sus requerimientos más elementales para poder subsistir, por lo que él mismo elabora sus productos, sin otro concepto de calidad que su producto cumpla con sus necesidades básicas. Inicialmente las personas que desarrollaban los productos les daban el sello personal característico de acuerdo a su habilidad y experiencia, siendo la calidad controlada por ellos mismos. Este era un régimen rudimentario en el cual se hacían partícipes a otras personas de los conocimientos y habilidades, pasando de esta manera el artesano a maestro. Es así como los grupos de personas eran orientados por un maestro que asume la responsabilidad del diseño del producto y la responsabilidad del proceso del trabajo (Bouza Bentancourt, 2010). Con esta filosofía, la propensión exclusiva del hombre al intercambio se convirtió en el motor del desarrollo humano, porque permitía la suficiente creación de riqueza y acumulación del capital pudiendo poner en práctica la división del trabajo. Esta división potencia el crecimiento económico y es la clave del bienestar social (Adam Smith, 1776). Este crecimiento económico hizo que a mediados del siglo XVIII, con la llegada de la revolución industrial los pequeños talleres se convirtieran en pequeñas fábricas de producción masiva, con la búsqueda de métodos de producción en serie y se organizaba el trabajo en forma más completa, con el consecuente aumento de trabajadores a los que se les asignaba una labor determinada. Con esta división del trabajo, entendida como una especialización de tareas, se conseguía una reducción de costos de producción, evitando posibles conflictos entre dueños de las fábricas y los trabajadores mal asalariados (Adam Smith, 1776). Es a partir de este momento cuando comenzaron a aparecer grupos de empleados (no relacionados con los trabajadores que realizaban el producto), con la función exclusiva de inspeccionar la calidad de los productos, denominándolos inspectores de calidad, iniciando de esta manera la calidad del producto por inspección. En este periodo la calidad significaba atacar los efectos, no la causa, a partir de un enfoque de acción correctiva, cuya responsabilidad recaía en los inspectores, quiénes además de auxiliarse de la inspección visual, comenzaban a utilizar instrumentos de medición para así efectuar comparaciones con estándares preestablecidos (Winslow Taylor, 1911). Esta inspección consistía en comprobar la presencia de posibles defectos en los productos y esta detección se producía al final del proceso de producción. Uno de los métodos más comunes para alcanzar este fin, era la determinación de lotes de las materias primas y productos en proceso para evaluar, tomar muestras y establecer, a través de la evaluación, la disposición del lote. A partir de la muestra se separaban los productos defectuosos del resto. De este modo se lograba reducir sustantivamente la autonomía del obrero en el proceso de producción y al mismo tiempo, alcanzaba el control de la organización del trabajo y de las características del producto a partir de su diseño. Fue en este periodo cuando apareció el segundo gran hito que modificaba el desarrollo de la organización de la producción con la aparición de ¿la línea de montaje¿ desarrollada por Henry Ford (1863-1947). Este sistema requería que las piezas utilizadas en la línea fueran intercambiables y por tanto deberían cumplir unos requisitos mínimos. Introdujo las tolerancias que las piezas debían cumplir para garantizar su montaje e impuso el concepto de inspección o control de calidad aplicada a todos los productos terminados. La industria siguió evolucionando y la calidad, que hasta entonces sólo había sido tratada de forma secundaria, empezó a requerir una gestión más directa. A partir de los años cincuenta, comenzaron a aparecer nuevos autores que introdujeron nuevos conceptos relacionados con la calidad como los costes de la calidad, el control de la calidad total, la ingeniería de la fiabilidad y los cero defectos. Es en este periodo donde aparece el aseguramiento de la calidad, donde se caracteriza porque la calidad dejaba de ser una disciplina específica del departamento de producción, para convertirse en otra más amplia que abarcaba la gerencia y administración de la empresa. La calidad no era accidental sino que era el resultado de la actividad de todas las partes que conformaban la empresa. Se aseguraban las materias primas desde el proveedor, pasando de controlar el producto final a controlar todo el proceso de fabricación, determinando los puntos críticos de control. De esta forma, los operadores se convirtieron en los responsables de calidad de la producción (Edwards Deming, 1989). Durante los años 80 el esfuerzo se enfocó en alcanzar la calidad en todos los aspectos dentro de las organizaciones de negocios y servicios, incluyendo las áreas de finanzas, ventas, personal, mantenimiento, administración y manufactura. La calidad se enfocaba ya al sistema como un todo y no exclusivamente a la línea de manufactura. El concepto calidad pasó de ser una herramienta de control manejada por expertos a ser la estrategia de la empresa dirigida por el grupo directivo y liderada por el Director General. En esta generación el proceso de calidad total se iniciaba y se terminaba con el cliente, donde se buscaba un pleno conocimiento del mismo, de sus necesidades, requisitos y deseos y del uso que le va a dar a los productos y servicios que la empresa le ofrece. Se inició entonces el desarrollo del personal con enfoque de calidad y se implantó el trabajo en equipo en sus diferentes variantes y formas, como un medio de hacer participar a los empleados en dicho proceso y conseguir mayor productividad. Pero es en el marco de la economía liberal, donde la fuerte competitividad que se estableció entre empresas al querer ofrecer productos más fiables y competitivos, hizo que el concepto de calidad evolucionara hacia la gestión de calidad total. La Calidad Total presuponía asumir por parte de las empresas e instituciones los nuevos significados de esta palabra, ante todo, un significado global y unificador, que se proyecta tanto al interior como al exterior de la propia organización, referente y objetivo de cualquier actividad desarrollada en la empresa. El cliente, tanto externo como interno, pretendía un resultado global y dentro del significado de la palabra calidad se deben reunir aspectos tales como: competitividad, coste, rentabilidad, excelencia, moral, productividad, beneficio, calidad del producto o servicio, volumen, resultados, servicio, seguridad, atención al entorno, etc. Implantado este modelo, la calidad evolucionó hacia el control de los procesos que conforman la actividad empresarial (Dean y Bowen, 1994). Toda empresa u organización está gestionada internamente mediante procesos, así se puede afirmar que la suma de todos los procesos conforma la actividad total de la empresa. Pero hay que tener claro que el concepto de proceso no está limitado al proceso de producción de una fábrica como tal. También son procesos las series de pasos relacionados con el diseño, la compra, la venta y en general las actividades administrativas como es nuestro caso. El proceso global que lleva a cabo una empresa está integrado, a su vez, por un sinnúmero de procesos parciales, que son los específicos de cada departamento. Algunos de estos procesos podrán ser sencillos y sin necesidad de ser definidos o escritos y otros, complejos y muy estructurados En realidad, toda actividad en la que de alguna forma se da una transformación de insumos debe considerarse como proceso. Bajo esta perspectiva y desde la vertiente empresarial, consideraremos un proceso como un conjunto de actividades o eventos coordinados que se realizan o suceden (alternativa o simultáneamente) con un determinado fin (Deming, 1989). En definitiva la calidad por gestión de procesos se basa pues en la optimización de los procesos en contrapunto de lo comentado anteriormente sobre la gestión tradicional basada en la optimización de las acciones o funciones que realizan las personas. Permite una adecuada coordinación de todas las actividades y los recursos de la organización con vistas a lograr los objetivos propuestos. Posibilita, además, la organización de los esfuerzos en beneficio de las metas propuestas al existir enfoque de proceso, no sucediendo así cuando se trabaja por departamentos sin tomar en cuenta la integridad de la organización (Bouza Bentancourt, 2010). Los objetivos de las organizaciones cambian hacia una gestión más eficiente y así lograr mejores resultados. Si toda actividad de una empresa es igual a la suma de sus procesos y una gestión por procesos es capaz de controlarlos de forma adecuada, es inevitable que una correcta implantación de un modelo de gestión mejorará toda la organización de la empresa, sacando a la luz los puntos débiles y fortaleciendo las actividades consideradas más importantes. De esta forma será más eficiente, más eficaz y más competitiva. Las nuevas tecnologías han permitido la evolución hacia otra forma de gestión. La información está ligada a su carácter profesional y especializado en la solución de problemas científicos, técnicos, económicos y de toda índole, muy vinculada a la actividad de cada organización llegando a alcanzar un significado estratégico. A partir de la década de los 50 del siglo XX las Tecnologías de la información y las Comunicaciones (TIC¿s) comienzan a desarrollarse aceleradamente trayendo consigo gran disponibilidad de información, lo que impone la necesidad de gestionarla de manera eficiente. Las transformaciones tecnológicas para su manejo exigen nuevos comportamientos y formas de actuar en la relación hombre-información comenzando a sufrir cambios en su flujo, tanto interno como externo (Bouza Bentancourt, 2010). En la actualidad las TIC,s se han impuesto y se han consolidado, involucrando a todos los países sin importar sus posibilidades y desarrollo. Se ha tenido que pensar de diferente forma en todas las organizaciones, lo que ha traído por consecuencia la búsqueda de múltiples soluciones a los problemas, tanto cotidianos como los que impulsan el desarrollo. La tecnología figura como un factor clave para el desarrollo de los procesos, productos y servicios encaminados a satisfacer las necesidades cada vez más creciente con una insuficiencia importante de recursos. 3. Objetivos de la investigación. Con todo lo observado sobre(...)